Категории земель сельскохозяйственного назначения. Изменение их назначения. 

 

Границы и использование сельскохозяйственных земель в Болгарии, включенных в состав населенных пунктов. 

 

     Земельный фонд Болгарии делится на три основные категории:

  • урбанизированные земли,
  • сельскохозяйственные земли (земледелска земя) и
  • лесные земли (горска земя).

     

    Это различие в статусе земли, называемое "статут", имеет важное практическое значение, так как оно напрямую влияет на возможность строительства, размеры застройки и другие правовые и технические аспекты.

 

    Категории земельного фонда Болгарии: 

  1. Урбанизированные земли: Эти территории предназначены для строительства и включают в себя города, села, промышленные и курортные комплексы, а также другие жилые образования. Земли этой категории используются для возведения административных, производственных, туристических, медицинских, образовательных и жилых зданий.
  2. Сельскохозяйственные земли: Согласно Конституции Республики Болгария, такие земли могут использоваться только для сельского хозяйства и скотоводства. На них разрешается возводить строения, которые служат исключительно для осуществления этих видов деятельности. Другое строительство запрещено.
  3. Лесные земли: Лесные угодья используются для сохранения и управления лесными ресурсами, а также для лесохозяйственной деятельности.

 

      Важность статуса земли:

 

      Статус земли (статут) не является постоянным и может изменяться с развитием градостроительных планов. Это особенно актуально для сельскохозяйственных земель, которые могут стать доступными для строительства только после изменения их статуса. Поэтому при покупке земли для застройки важно всегда уточнять ее текущий статус. Он указывается в нотариальном акте собственника участка.

   

  Определение границ и использование сельскохозяйственных земель, находящихся в черте города или деревни, регулируется общим или комплексным планом. Изменение статуса таких земель может быть осуществлено после процедуры внесения изменений в городской план. Если земельный участок площадью до 50 000 квадратных метров, изменение его целевого назначения находится в компетенции районной комиссии дирекции сельского хозяйства и лесов. Для участков большего размера вопрос решается Министерством сельского хозяйства и лесов.

 

Процесс изменения статуса сельскохозяйственных земель: 

 

  1. Подача заявления. Процедура начинается с подачи заявления мэру муниципалитета, в котором находится земельный участок. К заявлению необходимо приложить документ о праве собственности на землю или здание. Если собственник умер, его наследники должны предоставить свидетельство о смерти не старше 6 месяцев. В случае совместного владения землю заявление подается от всех собственников. Также необходимо разрешение на разработку плана строительства, в котором указано, какое здание и с какой целью будет построено на участке. 

 

  1. Пояснительная записка. Вместе с заявлением подается пояснительная записка, содержащая информацию о проекте, местоположении объекта (муниципалитет, район), его площади и функциональном назначении, а также удаленности от дорожной сети и других объектов. Обязательно указать согласование плана с организациями, обеспечивающими инфраструктуру (электричество, водоснабжение, канализация). Если объект расположен рядом с основной дорогой, требуется указать, как будет обеспечено транспортное сообщение.

 

  1. Необходимые документы. Для изменения статуса сельскохозяйственных земель также необходимы: 
  • План участка и данные о его местоположении на карте восстановленной собственности. 
  • Заключение региональной инспекции по охране окружающей среды (RIOSV). В некоторых случаях требуется представить отчет о воздействии на окружающую среду.
  • Документ о классификации сельскохозяйственных земель, выданный районной дирекцией сельского хозяйства и лесов. Земли подразделяются на 10 категорий в зависимости от их производственных возможностей, климатических условий и других факторов.
  • Сертификат на орошение, выданный "Ирригационными системами".

 

  1. Рассмотрение документов. Все документы передаются мэру для рассмотрения экспертной комиссией. В случае положительного заключения комиссия принимает решение о подтверждении создания объекта. На основании этого решения мэр издает приказ, и вся документация направляется в районную дирекцию сельского хозяйства и лесов. Окончательное решение об изменении статуса земли должно быть принято в течение двух месяцев и отражено в реестре муниципальной службы сельского хозяйства.

 

Расходы и налоги 

 

      Процесс изменения статуса земли сопровождается расходами, которые зависят от ряда факторов, таких как категория земли, размер участка, его расположение и функциональное назначение. Например, государственный налог на изменение статуса сельскохозяйственных земель 4-й категории составляет около 3200 левов за 1000 квадратных метров. Специализированные консалтинговые компании также предлагают услуги по заполнению и обработке документов, стоимость которых варьируется от 1,5 до 3 евро за квадратный метр.

 

Важные моменты

 

        Не все сельскохозяйственные земли подлежат изменению статуса. В случае отказа или обжалования в суде процесс может затянуться на несколько лет. Низкие цены на сельскохозяйственные земли могут скрывать три основные проблемы: отсутствие гарантий изменения статуса, неопределенность сроков завершения процедуры и невозможность точно предсказать фактические расходы. Однако, успешное изменение статуса сельскохозяйственной земли может значительно повысить её стоимость, увеличивая её рыночную цену в несколько раз.

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ О КАТЕГОРИИ земель сельскохозяйственного назначения при изменении их назначения

Принят ПМС 261 Совета Министров от 17.10.1996, обнародован, SG No. 90 от 24.10.1996 г.
п. 5, стр. 4, № 442 ( ссылка здесь на оригинал )

 

 

Чл. 1. (1) Земли сельскохозяйственного назначения изменяются по своему назначению и подразделяются на 10 кредитных категорий в зависимости от продуктивных возможностей почвы, климатических условий, особенностей рельефа, технологических качеств земли, ее пригодности для производства различных видов растений. производства и налагаемых ограничений на землепользование на условиях и в порядке настоящего постановления.


(2) Категории определяются по среднему кредитному рейтингу следующим образом:


1. первая категория – земли с баллом более 90;
2. вторая категория – земли с результатом от 81 до 90;
3. третья категория – земли с результатом от 71 до 80;
4. четвертая категория – земли с баллом от 61 до 70;
5. пятая категория – земли с результатом от 51 до 60;
6. шестая категория – земли с результатом от 41 до 50;
7. седьмая категория – земли с результатом от 31 до 40;
8. восьмой разряд – земли с результатом от 21 до 30;
9. девятый разряд – земли с результатом от 11 до 20;
10. десятая категория – земли с результатом до 10 вкл.


-------------------------------------------------- ----------------------------------------------

 

ПОЛОЖЕНИЕ о категоризации земель и порядке выбора площадок для строительства

Изданный председателем Госплана, министром сельского хозяйства и министром архитектуры и общественных работ, обнародован SG No. 87 от 3.11.1967 г.

 

А. Категоризация земель
1. Земли на территории страны, необходимые для нужд строительства промышленных, складских и других производственно-хозяйственных предприятий, а также для объектов транспортного строительства, классифицируются по качествам почв и пригодности для открытия. определения сельскохозяйственных культур.
Классификация земель производится на основании:
а) характеристики почвы и недр - прочность гумусового горизонта, прочность почвенного профиля, уклон местности и тип почвообразующей породы;
б) благоприятность выращивания пригодных сельскохозяйственных культур, которые определяются комплексом природных факторов, в том числе особенностями климата, и экономическими факторами, в том числе специализацией территории, и получают доход и доход с единицы площади на одного год.


2. В соответствии с указанными показателями следующие земли относятся к пяти категориям:


Первая категория - очень хорошие земли - включающие почвы высокого естественного плодородия, занятые или пригодные для выращивания сельскохозяйственных культур, дающие самые высокие урожаи и доходы с единицы площади как для региона, так и для страны.


Вторая категория - хорошие земли - включают нормальные или слабоэродированные почвы с высоким естественным плодородием, занятые или пригодные для выращивания сельскохозяйственных культур, дающие высокие урожаи и доходы с единицы площади между средними и высокими для региона и страны.


Третья категория - средние земли - включают нормальные более или менее оподзоленные и эродированные почвы с естественным плодородием ниже среднего и пригодные для выращивания менее требовательных

сельскохозяйственных культур, дающих средние и ниже средних по региону и стране урожайность и доход.


Четвертая категория - малопродуктивные земли - включают средне- и сильноэродированные и каменистые почвы, пригодные для выращивания трав, кормов и некоторых зерновых культур, на естественных лугах и пастбищах, от которых получают низкие урожаи и доходы.


Пятая категория - малопригодные земли - к ним относятся все остальные земли - пустые, необрабатываемые и непригодные для выращивания сельскохозяйственных культур.

 

      Выдача акта о категорировании земель сельскохозяйственного назначения (Издаване на акт за категоризиране на земеделски земи) - официальный сайт Областна дирекция "Земеделие". Описание: Категоризация земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по их местоположению при изменении их назначения на несельскохозяйственные нужды, а также в случаях, когда они экологически загрязнены или предлагается категоризация рекультивируемых площадей, предназначенных для сельскохозяйственного использования. 

Правовая основа: 
Закон об охране земель сельскохозяйственного назначения – ст. 17, абз. 2 - ссылка на оригинал 
Положение о реализации Закона об охране земель сельскохозяйственного назначения – ст. 24, абз. 1, ст. 30, абзац 1, пункт 5.
Постановление о категорировании земель сельскохозяйственного назначения при изменении их назначения – ст. 3, абз. 1 - ссылка на оригинал 
Тариф по сборам, подлежащим уплате при изменении целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения – ст. 11